فک رهن

اصطلاح فک رهن به گوش تمام کسانی که برای خرید خانه با استفاده از وام و تسهیلات بانکی اقدام کرده‌اند آشناست. هر بانکی برای وام و تسهیلاتی که در اختیار افراد می‌گذارد ضمانت مشخصی در نظر می‌گیرد. به طور مثال برخی وام‌ها نیاز به ضامن مورد تأیید دارند و برخی دیگر در ازای اهدای وام سفته دریافت می‌کنند. در مورد وام مسکن ضمانتی که بانک در نظر می‌گیرد رهن سند خانه‌ای است که توسط دریافت‌کننده وام خریداری می‌شود.

به طور مثال اگر شما خانه‌ای را با استفاده از وام مسکن یکم بانک مسکن خریداری کنید، در زمان سند زدن ملک در سند آن قید می‌شود که این ملک تا زمانی که اقساط آن پرداخت شود به عنوان ضمانت در رهن بانک است. همچنین در صورت تسویه نشدن اقساط وام، بانک حق این را دارد که خانه را تصرف کند. سؤالی که برای بسیاری وجود دارد این است که اگر بخواهید خانه‌ای که وام آن تسویه نشده و هنوز در رهن بانک است را بخرید یا بفروشید چه کاری باید انجام بدهید؟ و اصلا امکان خرید و فروش چنین خانه‌ای وجود دارد یانه؟ برای جواب دادن به این سوال‌ها ابتدا باید با مفهوم فک رهن آشنا شوید.

تعریف فک رهن

برای این که بتوانیم ملکی را که در رهن بانک است بخرید یا بفروشید ابتدا باید آن را فک رهن کنید. فک رهن به معنای آزاد کردن سند ملکی که به عنوان وثیقه بانک در نظر گرفته شده، از حالت رهن است. برای این منظور دو راه حل کلی وجود دارد که باید با توجه به موقعیت خودتان راه حل بهتر را انتخاب کنید. اول: تسویه حساب کامل و دوم: سپرده‌گذاری.

تسویه حساب کامل

راه‌حل اول برای فک رهن، تسویه حساب کل بدهی باقی‌مانده با بانک است. زمانی که تصمیم می‌گیرید خانه‌ای را که با وام خریده‌اید، بفروشید، قطعا تعدادی از اقساط آن را پرداخت کرده‌اید. بنابراین با در نظر گرفتن اقساط پرداخت شده، کافی است باقی مانده بدهی‌تان به بانک را تسویه کنید. برای این کار باید به بانک مراجعه کرده و درخواست تسویه حساب بدهید. بانک میزان بدهی اصلی باقی‌مانده را محاسبه و به شما اعلام می‌‌کند. شما می‌توانیم با پرداخت یکجای این مقدار، سند خانه‌تان را از رهن بانک آزاد کنید.

سپرده‌گذاری (طرح رها)

روش سپرده‌گذاری روشی است که در چند سال اخیر و توسط بعضی بانک‌ها اجرا می‌شود. به طور ویژه بانک مسکن سپرده‌گذاری برای تسویه وام را از طریق طرحی به نام طرح رها انجام می‌دهد. شرایط این سپرده‌گذاری به این صورت است که شما می‌توانید برای تسویه وام خود به بانک مراجعه کرده و پس از محاسبه بدهی باقی‌مانده‌تان مبلغی معادل ۱۱۰ درصد آن را در بانک سپرده‌گذاری کنید. به این ترتیب خانه شما از رهن بانک خارج می‌شود.

نکته‌ای که در طرح رها بانک مسکن وجود دارد این است که، همچنان باید اقساط وامی که گرفته‌اید را پرداخت کنید و تا زمانی که اقساط شما تمام نشود نمی‌توانید به مبلغ سپرده‌گذاری شده در بانک دست بزنید. البته بانک در ازای سپرده‌گذاری مبلغی را به عنوان سود سپرده به شما پرداخت می‌کند که نرخ آن معادل بیشترین نرخ سود مجاز مصوب است. شما می‌توانید از همان مبلغ برای پرداخت اقساطتان استفاده کنید.

بیشتر بخوانید
رهن یا اجاره : چه شیوه‌های مختلفی برای اجاره خانه وجود دارد؟

روش سپرده‌گذاری بهتر است یا تسویه حساب کامل؟

بسته به موقعیتی که دارید هر یک از این دو روش می‌تواند برای فک رهن خانه شما مناسب باشد. اگر تعداد کمی از اقساط وامتان را پرداخت کرده‌اید بهتر است از روش تسویه حساب کامل استفاده کنید. دلیل این موضوع این است که بدهی شما به بانک از دو بخش تشکیل شده. اصل بدهی و سود بازپرداخت. نسبت اصل بدهی و سود بازپرداخت در اقساطی که شما پرداخت می‌‌کنید یکسان نیست یعنی سهم سود بازپرداخت در اقساط اولیه بیشتر است. به مرور زمان و با پرداخت اقساط بعدی از سهم سود بازپرداخت کم شده و به سهم اصل بدهی اضافه می‌شود.

فک رهن

ملاک مبلغی که باید در زمان تسویه حساب کامل بپردازید صرفا اصل بدهیتان است. بنابراین اگر تعداد کمی از اقساطتان را پرداخت کرده باشید یعنی سهم زیادی را بابت سود پرداخت نکرده‌اید. اگر در این زمان برای تسویه حساب کامل اقدام کنید ضرر زیادی نمی‌کنید و با پرداخت اصل بدهیتان سند شما از رهن بانک خارج می‌ِشود.
در مقابل اگر تعداد زیادی از اقساطتان را پرداخت کرده باشید به این معناست که مبلغ زیادی را بابت سود بازپرداخت هزینه کرده‌اید درحالی که اصل بدهیتان چندان تغییری نکرده است. در این صورت برای استفاده از روش تسویه حساب کامل، باید چیزی حدود همان بدهی اولیه را پرداخت کنید. بنابراین اگر تعداد زیادی از اقساط وامتان را پرداخت کرده‌اید روش سپرده‌گذاری برای شما مناسب‌تر است.

چطور میزان بدهی باقی‌مانده‌مان برای تسویه حساب کامل را محاسبه کنید؟

خیلی از افراد در زمان محاسبه باقی‌مانده بدهیشان به بانک (برای فک رهن خانه) اشتباه می‌کنند. تصور بیشتر آن‌ها این است که اگر اقساط پرداخت شده‌شان را از مبلغ اولیه وامی که دریافت کرده‌اند کم کنند، بدهی باقی‌مانده‌شان به دست می‌آید. در حالی که این تصور اشتباه است. برای روشن شدن موضوع باید بدانید بدهی شما به بانک در ازای دریافت وام شامل دو بخش است. اصل بدهی که معادل مبلغ وامی است که دریاقت کرده‌اید و سود بازپرداخت که با نرخ مصوب نسبت به مبلغی که دریافت کرده‌اید تعلق می‌گیرد و شما موظفید آن را پرداخت کنید.

به طور مثال اگر شما وامی معادل ۴۰ میلیون با نرخ سود ۲۰ درصد از بانک دریافت کنید بدهی شما شامل ۴۰ میلیون به عنوان اصل بدهی، و ۲۰٪×۴۰ یعنی ۸ میلیون سود بازپداخت است. بنابراین شما باید مبلغی معادل ۴۸ میلیون به بانک بازگردانید.

بیشتر بخوانید
تمدید اجاره نامه را چطور خودمان انجام دهیم؟

نکته مهمی که وجود دارد این است که در اقساطی که پرداخت می‌کنید، نسبت بین اصل بدهی و سود بازپرداخت یکسان نیست. یعنی اگر شما مبلغ ۱ میلیون تومان به عنوان قسط وام می‌پردازید این طور نیست که نصف این مبلغ بابت اصل بدهی و نصف آن بابت سود بازپرداخت باشد. بلکه سهم سود بازپرداخت در اقساط اولیه بیشتر است. مثلاً ۸۰۰ هزار تومان این مبلغ بابت سود بازپرداخت و ۲۰۰ هزار تومان آن بابت اصل بدهیتان در نظر گرفته می‌شود. به مرور زمان سهم سودبازپرداخت کم و سهم اصل بدهی زیاد می‌شود.

دانستن این موضوع ضروری است، چون در زمان محاسبه اصل بدهی باقی‌مانده‌تان باید بدانید بخش زیادی از اقساطی که پرداخت کرده‌اید بابت سود بازپرداخت بوده و مقدار اصل بدهی شما تغییر چندانی نکرده‌است. در مثال بالا بعد از پرداخت ۱۰ قسط یک میلیون تومانی شما چیزی حدود ۶ تا ۷ میلیون بابت سود بازپرداخت و ۲ تا ۳ میلیون بابت اصل بدهیتان پرداخت کرده‌اید. پس اگر قصد محاسبه بدهی باقی‌ماندتان را دارید باید فقط ۲ تا ۳ میلیون را از مبلغ اولیه کم کنید و ۶ تا ۷ میلیون دیگر چیزی از اصل بدهی شما کم نخواهد کرد.

چرا باید خانه‌ای که در رهن بانک است را فک رهن کنید؟

خانه‌ای که به عنوان وثیقه تحت رهن بانک است، برای معامله خرید و فروش باید از رهن بانک خارج شود. معامله خانه‌ بدون فک رهن، طبق قانون مخالف منافع بانک است و در نتیجه بانک می‌تواند به جرم کلاه‌برداری از شما شکایت کند.

آیا امکان خرید و فروش خانه‌ای که فک رهن نشده است وجود دارد؟

بسیاری از فروشندگان در آگهی‌های خود اصطلاح “وام‌دار” را قید می‌کنند. این موضوع به این معناست که خانه موردنظر با وام خریداری شده و همچنان در رهن بانک است. بنابراین مبلغ وام به عنوان بخشی از قیمت خانه، از مبلغ کل کم می‌شود، اما از آن جا که این خانه فک رهن نشده است، همچنان امکان این که سند آن به نام خریدار جدید زده شود وجود ندارد. چنین معامله‌هایی از طریق وکالت و به صورت قولنامه‌ای انجام می‌شوند. به این شکل که فروشنده وکالتی به خریدار می‌دهد تا زمانی که اقساط وام تسویه شد، خریدار بتواند خانه را به نام خود بزند.

این نوع معاملات علاوه بر این که باید در کمال دقت انجام شوند، دردسرهای حقوقی زیادی دارند و ریسکشان هم بسیار بالاست. چون فروشنده می‌تواند خانه را به طور همزمان از طریق قولنامه به چندین نفر بفروشد و به قول معروف کلاه خریداران را بردارد. بهتر است حتی‌الامکان از انجام چنین معامله‌هایی اجتناب کنید و اگر تحت شرایطی تصمیم به خرید خانه وام‌دار گرفتید، حتما با یک وکیل مورد اعتماد صحبت کرده و تمام مراحل معامله را با نظارت او انجام بدهید.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

*
*