گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان میبرد و چطور باید اقدام کرد؟

0 122

گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان میبرد ؟ این سوال برای افرادی است که منزل یا مغازه‌ای اجاره داده‌اند و مستاجر قصد تخلیه آن را ندارد.

اجاره منزل و مغازه یکی از امور رایجی است که گاه مشکلاتی با خود به همراه دارد. چرا که در برخی موارد بندهای قرارداد از سوی مستاجر نادیده گرفته می‌شود. در این صورت صاحبخانه مجبور است حکم تخلیه را گرفته و مستاجر را مجبور به تخلیه ملک خود کند. قبل از این که به سوال گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان میبرد پاسخ دهیم، به توضیح چند اصطلاح قانونی بپردازیم.

موجر کیست؟

موجر، به صاحبخانه و مستاجر به فردی گفته می‌شود که به واسطه عقد قرارداد اجاره، متعهد به رعایت قوانینی می‌شود. اگر در مدت قرارداد هر دو پایبند به مفاد آن باشند مشکلی پدید نمی‌آید. اما در غیر این صورت موجر می‌تواند درخواست صدور حکم تخلیه را بدهد.

اجاره‌نامه‌ چیست؟

اجاره‌نامه قراردادی موقت مابین موجر و مستاجر است که طبق آن طرفین باید به تعهدات مندرج آن پایبند باشند. این قرارداد به دلیلی موقت است که زمان مشخصی در آن ذکر می‌شود و در صورتی که مدت اجاره در آن درج نشود، فاقد اعتبار است.

اجاره‌نامه می‌تواند رسمی یا غیررسمی باشد. در صورت بروز مشکل در هر دو حالت نیز قانون، راه‌حل‌هایی برای رفع آن‌ها درنظر گرفته است. در صورت عقد قرارداد به صورت رسمی، موجر می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد، حکم تخلیه را گرفته و با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، که قرارداد اجاره در آن بسته شده است، درخواست صدور اجراییه کند.

انواع اجاره‌نامه

از دید قانون سه نوع اجاره‌نامه معتبر وجود دارد:

  • اجاره محل سکونت (منزل)
  • اجاره محل تجارت (مغازه)
  • اجاره اماکنی مانند درمانگاه یا موسسه خیریه (در دسته محل مسکونی قرار می‌گیرد)

در اجاره نامه مستاجر موظف است مبلغ توافقی در قرارداد را به عنوان اجاره‌بها به موجر بپردازد.
در صورتی که شرایط زیر اتفاق افتاد، موجر می‌تواند حکم تخلیۀ مستأجر را از مراکز قانونی دریافت کند. البته باید به این نکته دقت کنید که گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان میبرد .

روش های گرفتن حکم تخلیه

برای تخلیه ملک مسکونی که زمان آن به پایان رسیده و اجاره‌نامه به صورت عادی تنظیم شده دو حالت وجود دارد:

  • تقاضای دستور تخلیه ملک
  • تقاضای حکم تخلیه ملک

در چه زمانی می‌توان حکم تخلیه گرفت؟

در این چهار مورد موجر می‌تواند از سوی مراجع قانونی اقدام به تخلیه منزل کند:

  • اگر مدت اجاره به پایان رسیده ولی مستاجر همچنان در ملک سکونت دارد و آن را تخلیه نمی‌کند، موجر می‌تواند حکم تخلیه را بگیرد.
  • از موعد پرداخت اجاره سه ماه گذشته باشد و در این مدت مستأجر اجاره‌بها را به صاحبخانه پرداخت نکرده باشد.
  • مستاجر ملک اجاره شده را در مواردی نادرست و غیرمشروع استفاده کند.
  • مستاجر ملک اجاره شده را به فرد دیگری واگذار کند.

مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه

برای پاسخ به سوال گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان میبرد باید موارد زیر را در نظر بگیرید. اگر مستاجر به تعهدات مندرج در قرارداد پایبند نباشد و موجر و مستاجر نیز نتوانند با هم به توافق برسند. پای مراجع قانونی به میان می‌آید و به واسطه آن‌ها مشکل حل می‌شود.

موجر با مراجعه به شورا، دادگاه یا ثبت اسناد املاک، می‌تواند اقدام به گرفتن حکم تخلیه کند. موجر سند مالکیت و اجاره‌نامه(به صورت رسمی یا عادی) را به یکی از این مراجع تحویل داده و درخواست حکم تخلیه کند. موجر می‌تواند از مراکز قضایی طبق ماده‌های ۱ و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ یا ماده‌های ۱ و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی، درخواست صدور حکم تخلیه دهد.

بیشتر بخوانید
نکات مهم و کاربردی برای چیدمان اتاق کودک دو نفره

حکم تخلیه چگونه ابلاغ و اجرا می‌شود؟

در ادامه به سوال گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان میبرد؟ می‌پردازیم. اجرا و ابلاغ حکم تخلیه به دو طریق انجام می‌شود.

صدور حکم تخلیه توسط شورا یا دادگاه

وقتی موجر با استفاده از مدارک اثبات کند که مستاجر بندهای اجاره‌نامه را رعایت نکرده است.

اگر حکم تخلیه از سوی شورا یا دادگاه صادر شود، ۲۴ ساعت پس از صادر شدن حکم، حکم تخلیه به مستأجر ابلاغ خواهد شد. مستأجر ۷۲ ساعت مهلت دارد تا ملک را تخلیه کند. در این شرایط مستأجر نمی‌تواند در برابر حکم تخلیه، اعتراضی داشته باشد.

زمانی حکم تخلیۀ منزل قابل اجرا است موجر ودیعه یا پول پیش مستاجر را به وی برگردانده باشد. تا پرداخت نشدن مبلغ ودیعه و تحویل رسید آن به مراکز قضایی، امکان اجرای حکم تخلیه وجود نخواهد داشت.

صدور حکم تخلیه توسط ثبت اسناد و املاک

اگر حکم تخلیه توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد، ابلاغ این حکم پس از ۴۸ ساعت به مستأجر صورت می‌گیرد.  مستأجر تنها ۷۲ ساعت فرصت دارد تا ملک را تخلیه کند.

 در این مورد، صاحب‌خانه در صورت گرفتن پول پیش از مستاجر، مبلغ را به وی برگرداند و رسید آن را به به دایرۀ اجرای ادارۀ ثبت اسناد و املاک ارائه کند.

اگر در مدت اقامت مستاجر، خسارتی به ملک وارد شده باشد یا مستاجر بدهی خود را نپرداخته باشد، موجر باید به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه کرده و دادخواست دهد.

مرجع صالح برای رسیدگی به حکم تخلیه

اگر قرارداد اجاره مربوط به اماکن مسکونی و یا اماکن تجاری بدون حق سرقفلی باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، مرجع ذی‌صلاح به شمار می‌رود.

اگر قرارداد اجاره مربوط به اماکن تجاری دارای حق سرقفلی باشد، دادگاه محل وقوع ملک، مرجع ذی‌صلاح شمرده می‌شود. رای صادره قابل تجدیدنظر است و اگر غیابی صادر شود قابل واخواهی است.

گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان میبرد ؟ اجرای حکم تخلیه یکی از مهم‌ترین مراحل است.

پس از صدور رأی و قطعی شدن آن، به درخواست موجر اجراییه صادر شده و به مستأجر ابلاغ می‌شود. مستاجر باید ظرف ١٠ روز از تاریخ ابلاغ، ملک را تخلیه کند. در غیر این‌صورت، دادگاه اقدام به تخلیه ملک می‌نماید. برای اجرای حکم تخلیه، موجر باید ودیعه یا پول پیش مستاجر (در صورت وجود) را به حساب سپرده دادگستری واریز کرده باشد.

تقاضای حکم تخلیه

اگر مدت اجاره تمام شده باشد و حتی یکی از شرایط ذکر شده در بالا وجود نداشته باشد، مشمول حکم تخلیه نمی‌شود. در این گونه موارد با تنظیم دادخواست، حکم تخلیه صادر می‌شود. بدین منظور، جلسه‌ای برای رسیدگی تشکیل شده و حکم تخلیه توسط مرجع قضایی صادر می‌شود. در این مورد، امکان تجدیدنظر و تقاضای اجرائیه نیز وجود دارد. بنابراین نسبت به دستور تخلیه زمان بیشتری می‌برد.

دستور تخلیه

فرض کنید طبق یک قرارداد ملک مسکونی خود را به شخصی برای مدت دو سال در سال ۹۵ اجاره داده اید، در سال ۹۷ موعد اجاره به پایان می‌رسد وشخص ملک را تخلیه نمی‌کند. در این صورت شما می‌توانید از طریق دستور تخلیه، مجددا ملک مورد نظر خود را تصرف کنید. توجه داشته باشید که برای استفاده از دستور تخلیه شرایط زیر باید وجود داشته باشد.

بیشتر بخوانید
مدل پرده اتاق خواب دخترانه همراه با تصاویری از مدلهای ۲۰۱۹

شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه

  • مدت قرارداد در متن آن درج شده باشد.
  • قرارداد اجاره مربوط به اماکن غیرتجاری یا تجاری و فاقد سرقفلی باشد.
  • دو شاهد پایین قرارداد اجاره را امضاء کرده باشند
  • مدت اجاره پایان یافته باشد.
  • قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم و امضاء شده باشد.

مرجع صالح برای رسیدگی به دستور تخلیه

طبق ماده ۹ از قانون شورای حل اختلاف، مرجع ذی‌صلاح برای رسیدگی به دستور تخلیه در قراردادهای رسمی و غیررسمی اجاره، شورای حل اختلاف است.

اگر قرارداد رسمی باشد، درخواست حکم تخلیه را از طریق اداره ثبت نیز می‌شود انجام داد. اما اگر مکان اجاره تجاری بوده یا قرارداد به سال ۵۶ و قبلتر باشد، در این صورت دادگاه به آن رسیدگی می‌کند.

رسیدگی و صدور دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه رسیدگی و فوراً و خارج از نوبت است. قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهی نیست.

اجرای دستور تخلیه

برای اجرای دستور تخلیه، اجراییه لازم نیست. مأمور ابلاغ باید دستور تخلیه را ظرف ٢۴ ساعت به مستأجر ابلاغ نماید و در نسخه دوم رسید دریافت کند و اگر مستأجر از دادن رسید امتناع کرد، این موضوع را در ابلاغ نامه درج کرده و ظرف مدت سه روز مفاد دستور را اجرا کند.

اجرای دستور تخلیه در غیاب مستاجر نیز امکان پذیر است و اگر اثاثیه ای در آنجا باشد، می‌توان با معرفی یک انبار عمومی و انتقال اموال به آنجا، تخلیه ملک را انجام داد.

تخلیه ملک اجاره

اگر در زمان اجرای دستور تخلیه مستاجر به علت وقوع حوادث غیرمترقبه قادر به تخلیه ملک نباشد و تقاضای مهلت کند. این مهلت یمک بار و به مدت حداکثر ۱ ماه به وی داده می‌شود.

نحوه جبران خسارت

به عنوان صاحب ملک اگر ملک شما خسارت وارد شده است یا بابت آب و برق و … مستاجر به شما بدهکار است، می‌توانید در دادخواستی جدا مطالبه ضرر و زیان یا بدهی، اقدام و گواهی دفتر شعبه دادگاهی که پرونده در آنجا مطرح است را به اجرای احکام شورای حل اختلاف تحویل دهید تا مبلغ ودیعه را به مستأجر تحویل ندهند.

برخی از قراردادهای اجاره مشمول دستور تخلیه نمی‌شوند. برای مثال توسط دو نفر شاهد امضاء نشده و یا قرارداد با قید مدت در دو نسخه تنظیم نشده باشد. در این صورت مالک پس از پایان مدت اجاره باید دادخواست خود را به شورای حل اختلاف و یا دادگاه محل وقوع ملک تحویل دهد.

سخن آخر

در مقاله بالا سعی کردیم به سوال گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان میبرد جواب دهیم. برای گرفتن حکم تخلیه یا دستور تخلیه موارد گفته شده را درنظر بگیرید تا به صورت قانونی و در مدت زمان کمی، ملک خود را تحویل بگیرید. اگر در مورد نوشتن قرارداد اجاره سوالی دارید، می‌توانید پست چه کنیم تا در قراردادهای اجاره دچار مشکل نشویم را مطالعه کنید.

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

با اپلیکیشن آدرس، راحت‌تر و سریع‌تر خانه‌تان را پیدا کنید