متن فسخ قرارداد اجاره نامه و تمام موارد مهمی که باید در آن ذکر کنید

0 286

بدون شک همه  ما در طول زندگی، بارها معامله‌های گوناگونی انجام داده‌ایم که برخی از آن‌ها ثبت و برخی دیگر فسخ‌شده‌اند. برای مثال، می‌توان به قراردادهای ملکی، به‌ویژه قرارداد اجاره که هر ساله افراد زیادی درگیر آن می‌شوند اشاره داشت. زمانی که تصمیم به ثبت یک قرارداد می‌گیرید تا لحظه‌ی آخر از بابت به ثبت رسیدن آن مطمئن نخواهید بود، چرا که امکان دارد به دلایل مختلفی قرارداد شما فسخ شود. حتی گاهی ممکن است، شرایط لازم برای یک معامله را انجام دهید، اما سپس بنا بر دلایلی آن را فسخ کنید. از همین جهت، تصمیم داریم به مواردی که باید در متن فسخ قرارداد اجاره نامه به ثبت برسند، اشاره‌ای داشته باشیم تا به‌خوبی با این وضعیت آشنا شوید.

قراردادهایی که در جهت اجاره و رهن املاک و آپارتمان به ثبت می‌رسند، از قراردادهای پرکاربرد به‌حساب می‌آیند که افراد ثبت آن‌ها را یک کار آسان و بی‌دردسر می‌دانند؛ اما لازم است بدانید که چنین چیزی نیست و امکان دارد مشکلات بسیاری طی ثبت قرارداد رخ بدهد و کار شما را سخت کند. حتی گاهی کار به‌جایی می‌رسد که یکی از طرفین دادخواست تنفیذ فسخ می‌کند؛ بنابراین شما باید پیش از هر چیزی به تنظیم قولنامه و سند توجه داشته باشید و هیچ مسئله‌ای باعث نشود که شما از چنین کاری منصرف شوید، چرا که اگر شما قولنامه یا سندی در اختیار نداشته باشید، دادخواست فسخ معامله برای شما امکان‌پذیر نخواهد بود. سعی کنید حتی‌الامکان قولنامه دستی تنظیم کنید و آن را داشته باشید.

برای این که بتوانید یک قرارداد مطلوب برای اجاره خانه داشته باشید، می‌توانید پست چه کنیم که در قراردادهای اجاره دچار مشکل نشویم؟ را مطالعه کنید.

فسخ قرارداد اجاره نامه به چه معناست؟

در تمام قراردادهای مربوط به اجاره و رهن املاک که به ثبت می‌رسند، تاریخی به‌عنوان تاریخ پایان قرارداد ذکر می‌شود. در زمان رسیدن به آن تاریخ، قرارداد باطل به‌حساب می‌آید و باید دوباره تمدید یا به‌طور کامل پایان یابد. گاهی اوقات، شرایطی به وجود می‌آید که بنا به آن شرایط قرارداد زودتر از موعد به اتمام می‌رسد، درواقع قرارداد فسخ می‌شود. توجه داشته باشید که باید نکاتی در متن فسخ قرارداد اجاره نامه به ثبت برسد تا اجازه‌ی چنین فسخی به طرفین داده شود. از همین جهت در ادامه، شما را با موارد مهمی که باید در متن فسخ قرارداد اجاره نامه ذکر شوند، آشنا می‌کنیم تا در صورت مواجه با چنین شرایطی بدانید که چه‌کاری باید انجام دهید.

شرایطی که به مستاجر اجازه فسخ قرارداد اجاره آپارتمان، مغازه و املاک دیگر را می‌دهد

  • در قولنامه دستی که بین مستاجر و موجر تنظیم می‌شود، شرایط و ویژگی‌های ملک نوشته‌شده است. اگر مستاجر پس از ثبت قرارداد متوجه شود که شرایط ذکر شده در ملک وجود ندارد، می‌تواند به فسخ قولنامه بپردازد.
  • در برخی از موارد، آپارتمان، مغازه یا املاک دیگر که اجاره داده‌شده‌اند دچار عیب و نقص می‌شوند که امکان تعمیر و بازسازی آن‌ها وجود ندارد؛ بنابراین با ذکر این موضوع در متن فسخ قرارداد اجاره نامه، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
  • گاهی اوقات ملکی که قرار است مورد معامله قرار بگیرد، نیاز به تعمیراتی دارد و موجر تعهد می‌کند که این تعمیرات را انجام دهد. اگر این تعهد عملی نشود، مستاجر می‌تواند دادخواست فسخ معامله را بدهد.

شرایطی که به موجر اجازه فسخ قرارداد اجاره نامه آپارتمان، مغازه و املاک دیگر را می‌دهد

  • در قراردادهای مربوط به ملک‌های اجاره‌ای، موجر باید در متن فسخ قرارداد اجاره نامه، موضوع دیرکرد در پرداخت اجاره را ذکر و مستاجر آن را امضا کند؛ به‌طوری‌که اگر پرداخت اجاره انجام نشد موجر بتواند درخواست تنفیذ فسخ داشته باشد.
  • اگر مستاجر، آپارتمان و مغازه یا ملک دیگری که در اختیارش قرار گرفته است را در اختیار فرد دیگری قرار دهد و صاحب‌ملک از این موضوع بی‌خبر باشد، قرارداد پس از مطلع شدن موجر فسخ خواهد شد.
  • نمونه دیگری از شرایط که می‌تواند منجر به فسخ قولنامه شود، این است که مستاجر بدون اجازه از موجر، ملک را برای کاری مانند کارهای تجاری در اختیار دربیاورد یا در ملک اجاره‌ای به اموری بپردازد که از لحاظ عرف و قانون، آن کار مشکل داشته باشد.

توجه داشته باشید در متن فسخ قرارداد اجاره نامه در رابطه با خسارت‌های وارد شده و پرداخت خسارت‌ها نیز بندی را در نظر بگیرید، چرا که هر یک از طرفین برای مدت معینی قرارداد را تنظیم کردند و اگر زودتر از موعد این قرارداد فسخ شود، بدون شک یکی از طرفین متضرر خواهد شد. از همین جهت باید این موضوع در قرارداد به ثبت برسد تا در صورت بروز چنین مشکلی، ضرر فرد متضرر تا حدودی جبران شود.

بیشتر بخوانید
کابینت ام دی اف و انواع طرح‌های شیک و مدرن آن

عقد اجاره به شرط تملیک

نوع دیگری از قرارداد اجاره وجود دارد که به آن عقد اجاره به شرط تملیک می‌گویند. اجاره به شرط تملیک، اجاره‌ای به‌حساب می‌آید که در متن قرارداد آن شروطی ذکر می‌شود که اگر مستاجر به تمامی آن‌ها عمل کند، می‌تواند در زمان پایان قرارداد عین مستاجره (ملک موجر) را مالک شود، به طوری که در پایان قرارداد، اظهارنامه‌ای تنظیم می‌شود و توسط موجر اصلی و مستاجر به امضا می‌رسد؛ اما اگر شرایط طبق قرارداد پیش نرود قرارداد فسخ خواهد شد. از همین جهت، لازم است که در متن فسخ قرارداد اجاره ‌نامه، شرایط ذکر شود.

فسخ قولنامه با استفاده از خیارات حقوقی

همان‌طور که تا به اینجای متن گفته شد، باید شرایطی در متن فسخ قرارداد اجاره نامه به ثبت برسد تا طرفین مجاز به فسخ باشند. این شرایط، تحت اصطلاح حقوقی خیارات در قراردادها بیان می‌شوند که انواع گوناگونی تابه‌حال برای آن‌ها در نظر گرفته‌شده که در ادامه به بررسی برخی از آن‌ها که بیشتر از موارد دیگر مورد استفاده قرار می‌گیرند، می‌پردازیم تا شما با آن‌ها آشنا شوید و بدانید که چه کاری را باید در مواجه با آن‌ها انجام دهید.

قبل از ادامه مطلب، خواندن پست قولنامه اجاره خانه ؛ متن کامل قرارداد و شرایط فسخ آن براساس قانون را به شما پیشنهاد می‌کنیم.

2-5
۲-۵

خیار تخلف شرط چیست؟

طبق ماده‌ی ۴۹۶ قانون مدنی، اگر تخلفی در ملک اجاره داده‌شده مشاهده شود، قرارداد، از تاریخی که تخلف صورت گرفته فسخ می‌شود. این تخلفات در دسته‌های گوناگون قرار می‌گیرند که در ادامه به آن‌ها اشاره خواهیم داشت.

  • یکی از تخلفات، تغییر کاربری ملک است. اگر شما تصمیم دارید ملکی را برای کار و حرفه‌ی خود اجاره کنید، باید در قرارداد این موضوع ثبت شود، در غیر این صورت اگر موجر به این موضوع پی ببرد، می‌تواند دادخواست فسخ معامله را داشته باشد. همچنین توصیه می‌شود که در متن فسخ قرارداد اجاره نامه نوع کاربری ملک، آپارتمان و مغازه ذکر شود تا مشکلی در رابطه با این موضوع پیش نیاید.
  • اگر شما سرقفلی یک مغازه را اجاره کرده‌اید باید کسب‌وکاری که برای شما تعیین‌شده است را داشته باشید. اگر به‌دلخواه خودتان در ملک اجاره‌ای به کسب‌وکار دیگری بپردازید، قرارداد فسخ خواهد شد، چرا که شما با آگاهی، سرقفلی مغازه را خریداری کرده‌اید و باید در مدت معین‌شده در قرارداد به همان کار مشغول شوید.
  • اگر شما موجر هستید و مستاجر شما کرایه و اجاره‌ی تعیین‌شده را در زمان مشخص‌شده پرداخت نمی‌کند، می‌توانید با مراجعه به مراکز قانونی، علاوه بر فسخ قرارداد، حکم تخلیه ملک خود را نیز دریافت کنید.

خیار عیب در قرارداد اجاره

یکی دیگر از موضوعاتی که در متن قرارداد اجاره نامه باید ذکر شود، مربوط به خیار عیب است؛ این خیار در رابطه با عیب‌هایی است که می‌توانند برای یک ملک وجود داشته باشند که در ادامه به حالت‌های گوناگون آن خواهیم پرداخت.

معیوب بودن ملک در زمان اجاره؛ اگر مشخص شود که آپارتمان در زمان اجاره به مستاجر عیبی داشته و موجر اشاره‌ای به آن نکرده، مستاجر می‌تواند دادخواست تنفیذ فسخ قرارداد را داشته باشد، اما اگر موجر در چنین شرایطی اقدام به تعمیر و برطرف کردن عیب کند، دیگر چنین حقی برای مستاجر وجود نخواهد داشت.

حالت دیگری که می‌توان در نظر گرفت، به این طریق است که در زمان بازدید و سپس عقد قرارداد مشکلی وجود نداشته، اما پس از ثبت قرارداد و پیش از تحویل گرفتن ملک توسط مستاجر، مشکلی پیش بیاید، باز مسئولیت بر عهده‌ی موجر خواهد بود و اگر موجر چنین چیزی را قبول نکند، مستاجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

از طرفی امکان دارد ملک اجاره‌ای در مدت‌زمان اجاره معیوب شود که در چنین شرایطی قرارداد به دو بخش تقسیم می‌شود. یکی مدت‌زمان پیش از معیوب شدن و دیگری مدت‌زمان قرارداد پس معیوب شدن است. از همین جهت مستاجر می‌تواند برای جبران ضرر خود، قرارداد را از تاریخی که مشکل به وجود آمده فسخ کند. توجه داشته باشید که چنین مسائلی باید در متن فسخ قرارداد اجاره نامه ذکر شود تا در صورت بروز چنین مواردی بتوانید قرارداد را باطل کنید.

بیشتر بخوانید
با رنگ زرد در دکوراسیون زیبایی و شادی را به منزل خود بیاورید

ثبت خیار شرط در قرارداد اجاره

ابتدا توجه داشته باشید که قرارداد اجاره، یک قرارداد لازم محسوب می‌شود و شما نمی‌توانید به‌صورت یک‌طرفه آن را به هم بزنید، مگر آنکه در متن فسخ قرارداد اجاره نامه، مواردی ذکر شود که به مستاجر یا موجر اجازه‌ی چنین کاری را بدهد. خیار شرط یکی از این موارد به‌حساب می‌آید. خیارات یکی از این شرایط هستند که با ذکر شدن در متن قرارداد، برای شما شرایطی را ایجاد می‌کنند که بتوانید قرارداد را باطل کنید. تا به اینجا با برخی از آن‌ها آشنا شدید که هرکدام شرایط خاصی را پوشش می‌دهند؛ اما خیار شرط که یک مورد دیگر محسوب می‌شود، از اهمیت بیشتری برخوردار بوده و شرایط را برای مستاجر و موجر به‌خوبی تعیین می‌کند.

اگر تصمیم به تنظیم قولنامه دستی دارید، می‌توانید در متن فسخ قرارداد اجاره نامه، خیار شرط را ذکر کنید. برای مثال، تصور کنید شما آپارتمان، مغازه یا ملکی دارید که آن را اجاره داده‌اید و برای آن اجاره‌ای در نظر گرفته‌اید، اما مستاجر شما این اجاره را به‌موقع پرداخت نمی‌کند. در چنین شرایطی اگر در متن فسخ قرارداد اجاره نامه به دیرکرد پرداخت اجاره اشاره‌شده باشد، می‌توانید قولنامه را فسخ کنید.

شرایط مختلف در متن فسخ قرارداد

شرط دیگری که می‌توانید در متن فسخ قرارداد اجاره نامه ذکر کنید، این است که مثلا شما ملک خود را به یک فرد اجاره داده‌اید، اما فردی که با او قرارداد تنظیم کرده‌اید ملک را بدون اطلاع شما به فرزند خود واگذار کرده است. اگر متوجه این موضوع شوید، امکان فسخ قرارداد برای شما به‌صورت یک‌طرفه وجود خواهد داشت.

شرط دیگر قابل‌ذکر در متن فسخ قرارداد اجاره نامه، این موضوع است که مثلا شما برای ملک خود ۱۰۰ میلیون رهن در نظر گرفته‌اید، اما مستاجر شما در هنگام معامله، نصف این مبلغ را در اختیار دارد و به شما می‌گوید که باقی‌مانده آن را پس از عقد قرارداد پرداخت خواهد کرد؛ در چنین شرایطی، شما باید در متن فسخ قرارداد اجاره نامه، این موضوع را ذکر کنید تا در صورت پرداخت نشدن مبلغ بتوانید به فسخ یک‌طرفه قرارداد بپردازید.

فسخ قرارداد توسط کارفرما یا پیمانکار

شرایط لازم برای فسخ قرارداد توسط کارفرما یا پیمانکار

گاهی اوقات در قراردادهای عمرانی، شرایطی به وجود می‌آید که کارفرما و پیمانکار تصمیم به فسخ قرارداد می‌گیرند؛ در ادامه تصمیم داریم این شرایط را بررسی کنیم تا اگر در چنین موقعیتی قرار گرفتید، بدانید که باید چه‌کاری انجام دهید. در ابتدا، شرایط لازم برای فسخ قرارداد توسط کارفرما را مورد بررسی قرار می‌دهیم، چرا که این نوع از فسخ در مقایسه با فسخ قراردادی که توسط پیمانکار انجام می‌شود، بیشتر است.

  • اگر پیمانکار در زمان شروع و تحویل پروژه تاخیر داشته باشد، به‌طوری‌که به کار کارفرما لطمه‌ای وارد شود، کارفرما می‌تواند قرارداد را باطل کند.
  • گاهی اوقات پیمانکار، کارگران را بدون سرپرست می‌گذارد یا کار را بدون اجازه کارفرما تعطیل می‌کند.
  • کارگران مدعی شوند که پیمانکار در پرداخت دستمزد تاخیر دارد و کارفرما از این موضوع بی‌خبر باشد.

اگر چنین مواردی در طول انجام یک پروژه دیده شود، قرارداد بین کارفرما و پیمانکار می‌تواند به‌صورت یک‌طرفه فسخ شود. البته لازم است که چنین موضوعاتی در قرارداد به ثبت برسند تا مشکلی ایجاد نشود. اکنون تصمیم داریم شرایطی که منجر به فسخ قرارداد توسط پیمانکار می‌شود را برای شما بیان کنیم.

شرایط فسخ قرارداد توسط پیمانکار

  • اگر کارفرما در پرداخت دستمزد به پیمانکار تاخیر داشته باشد یا تکمیل پروژه متوقف شود، پیمانکار حق فسخ قرارداد را دارد.
  • گاهی اوقات کارفرما در تامین شرایط لازم برای انجام پروژه تاخیر دارد، برای مثال مصالح و تجهیزاتی را در اختیار پیمانکار و کارگران قرار نمی‌دهد. این موضوع نیز می‌تواند منجر به فسخ قرارداد توسط پیمانکار شود.

شرایط متفاوتی امکان دارد در قراردادهای گوناگون رخ بدهد که به منجر به باطل شدن قراردادها شوند. در چنین شرایطی باید به متن فسخ قرارداد اجاره نامه توجه داشته باشید تا شرایط را به‌خوبی کنترل کنید. هدف ما از این نوشته، آشنایی شما با مواردی که باید در متن فسخ قرارداد اجاره نامه باشد، بود و امیدواریم توانسته باشیم اطلاعات مفیدی را در اختیارتان قرار داده باشیم. همچنین لازم به ذکر است که شما می‌توانید سوال و تجربیات خود را با ما به اشتراک بگذارید.

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

با اپلیکیشن آدرس، راحت‌تر و سریع‌تر خانه‌تان را پیدا کنید