قوانین مدیریت ساختمان مسکونی و موارد مهم آن که باید راجع به آن بدانید

0 388

با افزایش جمعیت و افزایش تقاضا برای زندگی در شهرها، آپارتمان نشینی به امری بدیهی تبدیل شده است. آپارتمان‌ها هزینه‌های مسکن را در شرایط اقتصادی کنونی کشور، کاهش داده‌اند. از طرفی بسیاری از آپارتمان‌نشینان علت انتخاب آپارتمان را برای سکونت خود وجود مدیریت آن می‌دانند چون مدیریت بار مسئولیت بسیاری از کارهای مربوط به محل سکونتشان را از دوش آن‌ها بر می‌دارد؛ اما مدیریت ساختمان مسکونی هم قوانین و شرایط خاص خود را دارد. همگی ما کم و بیش از وظایف مدیر ساختمان آگاهی داریم، البته اکثراً موارد عمومی و کلی این قوانین را می‌شناسیم و از جزئیات اختیارات قانونی مدیر آگاهی نداریم و شاید هم به همین دلیل است که در برخی موارد در رفع مشکلات ساختمان دچار سر در گمی هستیم و ممکن است با سوالات زیادی در این باره مواجه شویم. با وبلاگ آدرس همراه شوید تا با مبحث قوانین مدیریت ساختمان مسکونی جزئی‌تر آشنا شوید.

 براساس قوانین مدیریت ساختمان چه کسانی مدیر را انتخاب می‌کنند؟

طبق قانون تملک آپارتمانها، خانه ها و مجتمع های مسکونی که بیش از سه نفر مالک داشته باشند برای اداره امور مربوط به ساختمان خود از شرایط خاصی چون آتش سوزی و زلزله گرفته تا جمع آوری شارژ نیاز به مدیر ساختمان دارند. بر طبق ماده ۷ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در ھمان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی خارج از انتخاب می‌شود.

قوانین مدیریت ساختمان

حقوق و مزایای مدیر ساختمان و وظایف او بر اساس قوانین مدیریت ساختمان

۱-  در ماده ۱۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها گفته شده که مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی هستند. تمام اقدامات او طبق نظامات اداری صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی و انجام امور جاری مانند نظافت فضای داخلی، زیبایی و رسیدگی به درختان و گیاهان و غیره است.

۲-  مدیر یا مدیران موظف‌اند بر مبنای ماده ۲۰ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، تمام بنا را در مقابل آتش‌سوزی بیمه کنند. سهم هر یک از مالکین به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آن‌ها توسط مدیریت مجتمع مسکونی تعیین و از شرکا گرفته شده و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.

۳- قوانین مدیریت ساختان مسکونی مدیر یا مدیران مکلف می‌کند تا میزان هزینه مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به‌وسیله نامه به مالکین اعلام نمایند.

۴- در قوانین مدیریت ساختمان مسکونی تعیین میزان هزینه شارژ پرداختی بر عهده مدیریت ساختمان است و به روش‌های گوناگون انجام شود که از تصمیمات مدیر یا هیئت مدیره است. نرم افزار هایی جهت کمک به مدیر برای محاسبه شارژمان طراحی شده است که می‌توانند از آن بهره بگیرند.

۵- طبق قانون آپارتمان نشینی مدیریت ساختمان‌های مسکونی و ماده ۲۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، هر یک از مالکین یا مستاجرین که در مورد سهم یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می‌تواند به مدیریت مجتمع مسکونی مراجعه و تقاضای رسیدگی شکایت را داشته باشند. مدیر موظف است که به اعتراض مالک رسیدگی کند. البته ممکن است که اعتراض مالک منطقی نباشد ولی رسیدگی به اعتراض او به هر حال وظیفه مدیر بوده و در صورت عدم رسیدگی، مالک می‌تواند به مراجع ذیصلاح مراجعه کند.

بیشتر بخوانید
تفکیک سند مشاع و افراز ملک مشاع چیست و چگونه انجام می‌شود؟

۶- اگر شخصی که به عنوان نماینده یکی از شرکا تعیین شده باشد بایستی پیش از تشکیل جلسه مجمع عمومی مالکان، وکالت‌نامه معتبر خود را به مدیر ارائه کند. بر طبق قوانین مدیریت ساختمان‌، مدیر موظف است صحت اعتبار وکالت‌نامه را بررسی کند.

۷- کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکا باید در صورت‌جلسه نوشته شود و بر اساس قانون مدیریت ساختمان، این صورت‌جلسه‌ها باید به وسیله مدیر نگهداری شود. همچنین تصمیمات که در جلسات گرفته می‌شود باید ظرف ده روز توسط مدیر به غایبین اطلاع داده شود.

۸-  یکی از وظایف مدیر ساختمان بر طبق قوانین مدیریت ساختمان مسکونی ارسال اظهارنامه برای مالک واحدی است که از پرداخت حق شارژ خود امتناع می‌کند. این کار باید به صورت قانونی و با پر کردن فرم مخصوص اظهارنامه انجام گیرد و توسط مأمور دادگاه به شخص ابلاغ شود در غیر این صورت وجهه قانونی نخواهد داشت. بعد از ابلاغ اظهارنامه به مالک بدهکار او ده روز وقت دارد تا سهم بدهی‌اش را بپردازد. اگر این کار را نکند مدیر یا هیئت مدیره می‌تواند به تشخیص خود ارائه خدمات مانند شوفاژ، تهویه آب گرم، برق، گاز و… را قطع کند تا بدهکار مجبور به پرداخت بدهی شود. مدیر نمی‌تواند قبل از ابلاغ اظهارنامه خدمت‌دهی به مالک را قطع کند. در غیر این صورت حق اعتراض برای مالک محفوظ است.

۹- بر طبق قوانین مدیریت ساختمان مسکونی تائید مدیر ساختمان در گواهی تسویه حساب ضروری است.

۱۰- اگر مجمع عمومی با اکثریت آرا تصویب کند که ساختمان بازسازی شود، طبق قوانین مدیریت ساختمان، مدیر باید بر فرآیند بازسازی نظارت کند و جزئیات کافی راجع به پروسه را بداند. ممکن است تعدادی از مالکین رضایتی به این کار نداشته باشند. در این موارد مدیر موظف است از وزارت مسکن و شهرسازی درخواست کند تا سه نفر کارشناس رسمی دادگستری برایشان ارسال کند تا در این مورد قضاوت کنند و نظر این مهندسین به طور قطعی باید اجرا شود. مخالفان ممکن است با عدم تخلیه در بازسازی ملک اخلال ایجاد کنند. در این حالت مدیر وظیفه دارد از دادگاه دستور تخلیه ساختمان را دریافت کند. البته باید پیش از آن سایر مالکان برای فرد مذکور مسکن مناسب را تأمین کرده باشند.

قوانین مدیریت ساختمان

تخلفات مدیر ساختمان براساس قوانین مدیریت ساختمان

۱- بر طبق ماده ۱۹ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، هیچ مدیری نمی‌تواند پس از انتخاب شدن از سوی مجمع عمومی، وظایف محوله خود را به فرد دیگری واگذار کند؛ زیرا مجمع عمومی صرفاً با توجه به توانایی‌های و قابلیت‌های یک فرد، او را به عنوان مدیر ساختمان برگزیده است و مدیر یا هیئت مدیره نمی‌توانند با هیچ عذر و بهانه‌ای از زیر بار وظایف محوله شانه خالی کنند و این عمل خلاف قانون است.

بیشتر بخوانید
قوانین بازسازی ساختمان چیست و مراحل انجام آن به چه صورت است؟

۲- بر اساس قوانین مدیریت ساختمان‌، انتقال برخی اختیارات و وظایف توسط مدیر ساختمان باید به افراد معتمد و مورد قبول اعضای مجمع عمومی ساختمان داده شود و مدیر نمی‌تواند شخصی خارج از آپارتمان را برای این کار انتخاب کند.

۳-  در صورت عدم اقدام به بیمه کردن ساختمان و بروز آتش سوزی، مدیر یا مدیران، مسئول جبران خسارات وارد شده به ساختمان هستند.

۴- شارژ ساختمان باید صرف مسائل مرتبط با حفظ و نگهداری ساختمان و اولویت‌دهی درست هزینه شود. مدیر نمی‌تواند مبلغی از شارژ را خرج مسائلی غیر مرتبط با ساختمان کند.

۵-  مدیر نمی‌تواند بدون اجازه مجمع عمومی مالکان آپارتمان، مبالغ شارژ را افزایش دهد.

۶-  مدیر بدون اجازه مجمع عمومی نباید تغییرات در ساختمان انجام دهد.

۷- دخل و تصرف در مشاعات ساختمان، براساس قوانین مدیریت ساختمان در محدوده اختیارات مدیر آپارتمان نیست و به همین دلیل نیاز به تائید تمام ساکنان ساختمان دارد. به عنوان مثال، پشت‌بام جزو محدوده‌های مشاع محسوب می‌شود و به همین دلیل، اگر مدیر آپارتمان قصد احداث انباری در پشت بام را داشته باشد باید در مجمع عمومی تائید شود. البته در مورد اقداماتی مانند تعمیر و نگهداری آسانسور و شوفاژ و نیز نصب دوربین که در حدود مسئولیت‌های اداره آپارتمان است؛ خود مدیر می‌تواند به عنوان نماینده ساکنان در این مورد تصمیم‌گیری کند.

۸-  مدیر موظف است که به اعتراض مالک رسیدگی کند و در صورت عدم رسیدگی، مالک می‌تواند به مراجع ذی‌صلاح مراجعه کند.

قوانین مدیریت ساختمان

قانون حق الزحمه مدیر ساختمان

  • انتخاب مدیریت ساختمان فرایندی است که یک شخص از طرف هیئت مدیره ساختمان، از خود ساکنین و یا خارج ساختمان برای تصدی مدیریت در ساختمان برای مدت محدود انتخاب می‌شود و مانند تمام مشاغل دیگر برای کاری که انجام می‌دهد حق‌الزحمه دریافت می‌کند.
  • اگر مدیر ساختمان از ساکنین ساختمان نباشد باید طبق قرارداد وزارت کار دستمزد دریافت کند.
  • اگر از ساکنین ساختمان باشد و قرار داد کار داشته باشد تمام حقوق مزایای مربوط به شغل خود را دریافت می‌کند.
  • اگر مدیر ساختمان از طرف ساکنین باشد و هیچ‌گونه قراردادی منوط به حق‌الزحمه تنظیم نشود مدیر ساختمان بنا به قانون مجاز به برداشت هیچ مبلغی تحت هیچ عنوانی نخواهد بود. ولی بین ساکنین ساختمان عرف است که مدیر ساختمان در ساختمان‌های کم واحد می‌تواند حق شارژ ثابت پرداخت نکند.

پایان سخن

با گذشت بیش از ۵۰ سال از ورود زندگی آپارتمان‌نشینی به کشورمان هنوز بسیاری از ساکنان خودشان را با این شرایط زندگی جدید وفق دهند؛ اما اگر یک آپارتمان به طور صحیح مدیریت شود و مدیر ساختمان احاطه کاملی به وظایف قانونی خود داشته باشد و ساکنان هم قانونی بودن اختیارات مدیر را بپذیرند، اداره امور ساختمان ساده‌تر شده و شرایط زندگی در آپارتمان آسان‌تر می‌شود. مدیریت ساختمان قوانین خاص خود را دارد و آگاهی از آن آرامش بیشتری در زندگی آپارتمان‌نشینی به وجود می آورد. امیدواریم این مطلب وبلاگ آدرس در این امر مؤثر بوده باشد.

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.