حق سرقفلی مربوط به استعداد و امکانات محل کسب است و به نوع کسب ‌و کار ارتباطی ندارد. فرض کنید یک مغازه متروکه را اجاره کرده‌اید، در آن کسب و کار خودتان را راه می‌اندازید و شهرت و اعتبار لازم را به دست می‌آورید؛ اما بعد از اتمام مدت قرارداد مالک درخواست تخلیه ملک را از شما دارد و با این کار اعتبار و شهرتی که شما با تلاش به دست آوردید به نفع خودش به کار می‌گیرد. این در حالی است که شما باید در مکانی جدید از نو شروع به راه‌اندازی کسب و کارتان کنید. برای حل این مشکل قانون‌گذار به این فکر افتاده است که ارزش افزوده پنهان برای اماکن تجاری (حق سرقفلی مغازه) را مدنظر قرار دهد و از حق مستأجران در مقابل مالکان دفاع کند؛ اما حق سرقفلی مغازه چیست و چگونه محاسبه می‌شود؟ با وبلاگ آدرس همراه باشید تا با این اصطلاح بیشتر آشنا شوید.

سرقفلی مغازه چیست؟

تعریف سرقفلی

سرقفلی حقی است که مستأجر با پرداخت مبلغی به مالک در محل تجاری، پیدا می‌کند و برابر این حق می‌تواند از محل تجاری با اجاره ناچیزی استفاده کند.

تا قبل از سال ۱۳۷۶ سرقفلی مغازه با عنوان حق کسب و پیشه معرفی می‌شد. حق کسب و پیشه به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستأجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند و قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود. در واقع مستأجر تا هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد. از سال ۷۶ به بعد حق سرقفلی مغازه جایگزین حق کسب و پیشه شد. با این تفاوت در حق سرقفلی مغازه، قرارداد به صورت خودکار تمدید نمی‌شود و بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند. هنگام عقد قرارداد، مالک و مستأجر در موضوع حق سرقفلی مغازه باید توافق کنند. در صورت عدم توافق، مستأجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.

مثال برای سرقفلی

به‌عنوان مثال، یک فرد برای اجاره مغازه‌ای با یک میلیارد تومان ارزش، ماهیانه ۱۰ میلیون تومان اجاره پرداخت می‌کند، در حالی که اگر همان فرد ۹۰۰ میلیون تومان از بابت سرقفلی مغازه در تهران پرداخت کند، می‌تواند با ماهی ۱۰۰ هزار تومان اجاره از منافع عین مستاجره استفاده کند و در واقع حق سرقفلی دارد.

حق سرقفلی مربوط به استعداد و امکانات محل کسب است و به نوع کسب ‌و کار ارتباطی ندارد. فرض کنید یک مغازه متروکه را اجاره کرده‌اید، در آن کسب و کار خودتان را راه می‌اندازید و شهرت و اعتبار لازم را به دست می‌آورید.

انواع سرقفلی مغازه

  • سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه

این حق سرقفلی مغازه، به‌واسطه کسب و کار قبلی ایجاد می‌شود و مرتبط با قوانین اجاره املاک تجاری مصوب سال ۷۶ و قبل از آن است. لذا سرقفلی، حق مستأجری است که ملک تجاری مورد‌نظر را به شهرت رسانده است.

  • سرقفلی واقعی مغازه

در این حالت مالک، ملک خود را به فرد دیگری نمی‌فروشد بلکه حق سرقفلی مغازه را به فرد دیگری واگذار می‌کند. لذا ملک تجاری هم حق سرقفلی دارد و هم حق مالکیت.

انواع سند سرقفلی

  • سرقفلی با سند عادی: اشخاصی که ملکی را با سند عادی اجاره کرده‌اند یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده و به طور شفاهی اقدام به اجاره ملک کرده‌اند با تمایل به واگذاری حقوق حاصله خود با سند عادی اقدام به واگذاری حقوق خود می‌کنند.
  • سند رسمی: اشخاصی که سند اجاره آن‌ها رسمی و تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی است، حقوق حاصل از اجاره‌نامه و حق کسب و پیشه خود را در قالب سند صلح و یا سند رسمی به مستأجر دیگر انتقال می‌دهند.

انتقال سرقفلی مغازه چگونه ممکن است؟

  • انتقال اختیاری: در این انتقال، سرقفلی مغازه با سند رسمی و رضایت کامل صاحب سرقفلی، به مالک جدید انتقال داده می‌شود.
  • انتقال قضایی: در این نوع، انتقال سرقفلی با حکم دادگاه انجام می‌شود.
  • انتقال قهری: در صورت فوت صاحب سرقفلی، تمامی حقوق وی از اجاره سرقفلی مغازه، به شخصی که ورثه محسوب می‌شود انتقال می‌یابد.

چگونگی انتقال سرقفلی مغازه

  • صاحب سرقفلی مغازه تنها در صورتی می‌تواند حق سرقفلی را انتقال دهد که این حق در سند سرقفلی ذکر شده باشد. در این صورت، صاحب سرقفلی مغازه می‌تواند برای انتقال حق سرقفلی پس از اتمام مدت اجاره ملک تجاری، اجاره نامه جدیدی را تنظیم کرده و پس از استقرار حق قانونی سرقفلی برای خود، سند سرقفلی را به مالک جدید انتقال دهد.
  • اگر سند عادی سرقفلی موجود باشد و حق انتقال در سند ذکر شده باشد، با این حال انتقال سرقفلی مغازه تنها با سند رسمی امکان‌پذیر است؛ یعنی صاحب سرقفلی مغازه باید در قالب سند رسمی جدید این انتقال را انجام دهد.
  • اگر سند رسمی سرقفلی موجود باشد، صاحب سرقفلی می‌تواند با داشتن حق انتقال به غیر، سرقفلی را بی‌دردسر به شخص سوم منتقل کند.

نکته: دادن نمایندگی یا وکالت به فرد دیگری برای استفاده از محل سرقفلی در حکم انتقال سرقفلی است و ملزم به رعایت شرایط انتقال است.

نکته: اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضایی، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.

گرفتن حق سرقفلی از صاحب سرقفلی مغازه در حالات زیر ممکن است:

  • اگر حق انتقال سرقفلی در سند مالکیت یا قرار قید نشده باشد، مالک می‌تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی (به نرخ روز) از صاحب سرقفلی مغازه، درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.
  • اگر در قرارداد اجاره ذکر شود که صاحب سرقفلی اجازه ایجاد کسب و کار خاصی را ندارد، صاحب سرقفلی بدون رضایت مالک نمی‌تواند تغییر شغل دهد. در صورت تغییر شغل، حق سرقفلی را از دست می‌دهد و مالک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی بابت سرقفلی درخواست تخلیه مغازه را بدهد.
  • اگر صاحب سرقفلی مغازه کاری را انجام دهد که در قرارداد یا سند سرقفلی ذکر نشده است و شرایط معامله مال غیر ایجاد شود و یا صاحب سرقفلی مغازه در انجام امور مربوط به ملک تجاری که در قرارداد ذکر شده است، کوتاهی کند؛ حق سرقفلی بدون پرداخت وجه از وی سلب می‌شود.
  • صاحب سرقفلی مغازه باید مبلغ اجاره را نهایتاً تا دهه اول ماه پرداخت کند. اگر پس از سه بار اقدام به درخواست اجاره‌بها (با فرستادن اظهارنامه رسمی) صاحب سرقفلی از دادن اجاره سر باز زد مالک می‌تواند از طریق دادگاه تخلیه ملک را انجام دهد.
  • سرقفلی مغازه

مبلغ سرقفلی یا حق کسب چگونه تعیین می‌شود؟

بر اساس قانون، مبلغ سرقفلی یا حق کسب از طرف دادگاه با توجه به موارد زیر تعیین می‌شود:

  • موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت
  • شرایط، کیفیت اجاره و مزایایی که در اجاره‌نامه برای مالک یا مستأجر لحاظ شده است.
  • طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت
  • وضع محل اجاره از نظر بنا
  • مخارجی که مستأجر برای آماده‌سازی و تزئینات متحمل شده (مثلاً هزینه قفسه‌بندی، اشیا مورد نیاز و…)
  • نوع کسب و کار مستأجر

تخلیه مغازه با حق سرقفلی

مالک در سه حالت می‌تواند درخواست تخلیه مغازه را با پرداخت تمام حق سرقفلی دهد.

۱- صاحب ملک می‌تواند با اخذ جواز از شهرداری یا گواهی مبنی بر ساخت و نوسازی، تقاضای تخلیه کند.

۲- اگر موجر برای امرار معاش نیاز به استفاده از مغازه خود را دارد بعد از اثبات نیاز شخصی در دادگاه می‌تواند با پرداخت کامل حق سرقفلی مغازه به مستأجر برابر نظر کارشناس رسمی دادگستری مغازه را تخلیه و در اختیار بگیرد.

۳- اگر محل قابلیت سکونت داشته باشد مالک می‌تواند برای سکونت خود و خانواده خود، تقاضای تخلیه محل سرقفلی را کند.

سرقفلی مغازه

جمع‌بندی

حق سرقفلی به صاحب خود این اجازه را می‌دهد تا ثمره فعالیت خود را از مالک یا کسی که پس از او قصد اجاره محل را دارد دریافت کند و همچنین اختیار تام مالک برای بیرون کردن مستأجر را از بین می‌برد. حق سرقفلی مغازه مسائل حقوقی و قانونی خود را دارد که اطلاع از آن‌ها برای صاحبان کسب و کار لازم است که در این مطلب آدرس، سعی کردیم تا حدودی به آن بپردازیم. امیدواریم مفید واقع شود.

بیشتر بخوانید
قرارداد اجاره خانه و جزئیات آن به زبان ساده

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

*
*